沈商业地产投资提前开春儿

【文章】来源：华商晨报 导语： 商场摊位、社区底商、精装公寓、高档写字间 只要想投资，就一定能找到适合的产品。 从万达广场、华强电子世界等商业巨头登陆沈阳，到润达鞋城、沈阳国际纺织服装城专业市场的异军突起，再到皇朝万鑫白金5A级写字间震撼亮相，2009年，注定成为沈阳商业地产发展史上具有里程碑意义的一年。 商场摊位、社区底商、精装公寓、高档写字间 只要想投资，就一定能找到适合的产品。

从万达广场、华强电子世界等商业巨头登陆沈阳，到润达鞋城、沈阳国际纺织服装城专业市场的异军突起，再到皇朝万鑫白金5A级写字间震撼亮相，2009年，注定成为沈阳商业地产发展史上具有里程碑意义的一年。

经济发展吹暖商业地产

张小光是沈阳某大学管理系的大学生，200 年毕业在南七马路租了一个临街商铺，做起了自己的鞋品生意。

渐渐地他有了自己的一套生意经，他一直寻思着在沈阳别的地方开一个分店。

即将过去的2009年，被沈阳的商业地产生产者和投资者称作 爆发期 。根据沈阳市统计局的统计，今年1到11月份，沈阳商业营业用房本年完成投资241.7亿元，同比上涨56.1%；商业施工房屋面积为1164.9万平方米，同比上涨了 8.8%；商业营业用房本年新开工房屋面积 59.2万平方米，同比上涨41.9%；商业竣工房屋面积59万平方米，同比上涨了16.4%。

DTZ戴德梁行站在客观第三方角度对沈阳商业市场的看法是，近几年，沈阳市经济发展速度加快，虽然目前水平仍然远远低于北京、上海、深圳等一线城市水平，但增长速度却大大高于这些一线城市，另外，从2008年开始，沈阳市GDP水平已赶超大连，一跃成为东北地区经济水平最发达城市。

随着经济的不断发展，沈阳市商业市场也进入了新的发展阶段。在中街和太原街两个传统核心商圈以其巨大的人流和成熟的商业氛围正在积极拓展的同时，商业项目分布开始由集中向分散发展。

沈阳人有奢侈品消费需求

米娜是某企业的高管负责人，由于工作的需要，她希望沈阳能有更多的高档商场，来满足她的需要。

在近两年出现的商业项目中，除伊势丹百货、美美百货、大悦城等，也引入了大量高端品牌，以适应不断上升的消费需求。沈阳市房地产研究所研究员周世昌教授认为，沈阳经济快速发展，经济总量不断提高，社会消费品零售总额持续增加，促进了商业地产的繁荣。

沈阳建筑大学房地产研究所刘宁博士认为，人口与商业地产之间存在着相关的函数关系，但这一关联与地区的经济发展水平密切相关，如果经济发展水平低，则人口与商业地产关系不密切。但是当经济总量增加时，人均GDP也将不断增加，人口的增长对于商业地产的带动系数将显著增加。

DTZ戴德梁行认为，沈阳虽为二线城市，但对奢侈品消费需求相对较强，主要是沈阳 一小时经济圈 可同时辐射周边八座能源型城市，可辐射人口约2600万。2008年的总体经济发展可比深圳市水平，巨大的辐射力大大带动了沈阳奢侈品市场的发展。

发热 后的冷思考

沈阳的商业地产四处开花。在走访一些商业地产项目时，也得到了同样令人兴奋的消息：沈阳国际纺织服装城自销售以来，7000多商铺，销售6000多，目前已接近尾声；温州城自今年6月份推出后，商铺在年中就已完成了销售任务；五爱韩国城自去年年中开盘以来，到目前为止已经销售了80%~90%，项目销售良好；浑南的亿丰时代广场项目一直处于热销状态；销售火爆的地一大道和太原街万达广场也陆续开业。

在沈阳市统计局2009年1月到11月的数据报告中，商业营业用房的销售面积为96.8万平方米，同比上涨42. %；商业营业用房销售额为64.8亿元，同比上涨41.5%。

一个商业项目的建成或者营业至少需要5年的时间才能成熟起来，重要的是看它5年后能否真正做下去。尤其是地段不是在成熟商圈的商业地产项目，单枪匹马本身就是一种风险，遍地开花的商业地产项目就是对其更大的考验。沈阳商业地产和一线城市比较存在一些差距，人均消费水平目前不高。所以投资者在选择商业地产压注时，更需要注意心态的把握和调整。

作为一家专门从事商业地产规划、建筑、营销相关业务的机构负责人，汪辉建议投资者在投资时要对项目本身做考量，第一是项目的地段，因为它决定着未来的预期值；第二是价位，与周边的项目做价格参考；最后一点是要看这个城市的发展预期，如整体的国家政策和经济的宏观调控等。

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