幸福快乐地产政策力度不减土增税征收积极远超预期依依不舍

地产：政策力度不减 土增税征收积极远超预期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件描述与点评近来国家税务总局在5月26日、6月 日连续两次发布关于土地增值税预征与清算问题的通知，强调了税收调控作用。我们的观点如下：

明确核定征收底线，堵住清算漏洞《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求核定征收率原则上不得低于5%，区分不同房地产类型制定核定征收率。我们知道由于历史遗留问题，诸如会计账簿不健全，资料残缺难以查账使得土地增值税中的可抵扣金额没办法核实，以致没办法精确的计算项目应缴纳的土地增值税。早在2006年出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》对此种情况做出了明确要求，要求按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。目前大多数地方核定征收率规定在1%—2.5%之间。如果本次严格执行核定征收底线将会大大提高企业历史遗留项目的清算成本。根据我们的测算如果项目毛利率达到40%，土地增值税率在6.6%左右。

清算力度加强且极具操作性《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求各个地方有针对性地选择 -5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。在过去由于没有对地方做出要求细则使得各个地方在执行中大打折扣，而且土地增值税是个国家税，地方在执行上的主动性不强。我们统计了部分公司土地增值税在营业收入中的比例，发现征收情况大大低于实际情况的。

加强预征管理，区域区别对待《关于加强土地增值税征管工作的通知》要求：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征在决赛中完成了实至名归的胜利。本届欧洲杯闭幕式表演的第一部分正是“不可思议的足球”税率在0.5%-2%之间。因此这个预征政策实际变化的内容不大，但是对各个区域以及房型区别对待。这说明了政府对于房价上涨过快区域的担忧，如果房价不得到确实的控制，政策的压力会越来越重。<按照每三年一届的惯例/p>

政策对低周转高毛利公司较为不利这个政策的出台对高毛利、低周转重资产型的公司不利。我们测算了不同毛利率下的普通住宅对应的土地增值税率，如果毛利率超过 5%可以明显的发现土地增值税税率大幅度的提高。政策的效果应该是打击通过囤地、捂盘的开发商，这些开发商通过这样的方式以获取高毛利，政策有利于促进开发商加速周转，鼓励开发普通型住宅。

本次政策的出台有彻底解决06年以来土地增值税征收困局的态势，同时也再次向市场表明对房地产行业调控的决心。鉴于目前行业走势仍没有达到底部特征，我们仍对股票市场持谨慎态度，短期仍不建议参与地产股的反弹。