宋卫平万亿生意鸣锣开场美食

宋卫平万亿生意鸣锣开场

  港交所一声钟响，宣告中国市值较高的物业公司诞生。

  7月12日，国内范围第2大的物业公司绿城服务集团有限公司(，下称“绿城服务”)正式在港交所主板挂牌上市。成为继彩生活、中海物业、中奥到家之后内地第四家赴港上市的物业公司。

  上市首日，绿城服务以1.99港元的价格开盘，以2.19港元收盘，涨幅10.05%。截止收盘，绿城服务市值到达61.11亿港元（约合52亿元人民币），超出彩生活（59亿港元），成为港股市值较高的内地物业公司。

  翌日，绿城服务再续涨14%，收盘价报2.5亿港元。截至发稿，该股市值68.06亿港元，股价较12日发行价上涨约23%。

  宋卫平较后的“自留地”

  代表绿城服务赴港交所上市敲钟的是绿城服务董事长李海荣及绿城服务的业主、员工、合作方和*方。

  作为控股股东，同时也是绿城服务创立者的“教父”宋卫平，并没有出现在敲钟现场。新一届公司董事会名单中，宋卫平也并未在列。

  虽然隐身幕后，但宋卫平并未走远。去年12月，绿城服务发布的招股说明书显示，宋卫平、寿柏年、夏一波全资持有的OrchidGardenInvestment合计持有绿城服务51%的股份，是绿城服务的控股股东。绿城物业服务集团董事长李海荣持有34%股份，公司一等管理层(56人)合计持股15%。

  完成上市后，宋卫平、寿柏年、夏一波的合计持股比例摊薄至36.72%，李海荣降至24.48%，公司管理层持股降至10.8%，其他公众股东持股28%。

  在之前的认购中，宋卫平创办的另一家上市公司绿城中国作为基石*者投入3亿元，认购1.39亿股(公众股)，持股比例5%。

  截止7月14日午间休市，宋卫平、寿柏年、夏一波合计持有的绿城服务股分市值24.48亿元，李海荣持股市值16.32亿元，管理层持股市值7.2亿元。

  在失去绿城中国后，宋卫平“从国王沦为看门狗”；这一次，他将牢牢掌控较后一块自留地。

  融资后继续买买买

  绿城服务招股书显示，公司业务由物业管理服务、顾问咨询服务、园区增值服务三个板块组成。

  在过去的三个财年里，绿城服务营收和利润持续增长。收入复合年增长率达32.1%，利润复合年增长率达56.5%。

表格为绿城服务近三年营业收入及利润

  2015年，绿城服务营业收入29.2亿元，为同在港股上市的彩生活、中海物业、中奥到家同期营业收入的3.5倍、1.4倍、6.9倍；净利润2.02亿，是前述4家上市物业公司中少有净利润超2亿的企业。单位面积利润贡献率（企业的年净利润除以当年计算*的物业管理面积）3.2元/平方米/年，是中海物业的2倍，彩生活和中奥到家的4倍。

  良好的事迹表现，使得绿城服务在国际发售时取得机构买家的青睐。在扣除包销费用及全球发售应付的开支后，绿城服务本次公开发售共募得款项净额约为14.39亿港元(约人民币12.20亿元)。

  按照计划，募资总额的约49%将用作收购物业服务公司及提供增值服务的公司；其中，所得款项净额约38%，用作收购物业服务公司，11%用作收购提供旅游、家居生活、文化、教育及其他增值服务的公司。

  所得款项净额约22%，将用作开发及推行“智慧园区”项目及园区产品及服务；所得款项净额约19%，用作偿还贷款；余下所得款项净额约10%，用作补充运营资金及其他一般企业用途。

  募得资金近半被用作“收购”，显示出绿城希望做大规模的野心。截至2015年底，绿城服务业务覆盖全国80余个城市，在管合同建筑面积达8280万平米，储备合同建筑面积8910万平米。

  尽管这1数据远高于中国物业百强企业平均数值（在管2360万平米），但与彩生活仍相去甚远。截至2015年底，四处并购的彩生活在管物业面积3.2亿平米，在管社区数量超过2000个，覆盖147个城市。

  扩大范围、提高市场占有率，成为绿城服务下一阶段必须向资本市场交出的答卷。“继续寻找战略性收购、*及缔结同盟的机会，扩大物物业服务组合和服务种类”被明确写进绿城服务未来核心价值和策略。

  但与一些同行的重资产收购方式不同是，绿城服务“收购的物业主要针对于央企、国企以及大型的房地产的物业服务，而不是那些市场化的公司。”绿城服务行政总裁杨掌法称。

  虽然绿城服务管理层表示暂无明确的收购目标，但通过收购或联合当地企业设立公司的方式，拓展珠三角的一、二线城市已经进入公司议程。

  “游手好闲”的烦恼

  “未来，公司基本会按照前三年的速度前进，即保持每一年30%的复合增长率。”杨掌法在上市后的媒体群访环节泄漏。

  但要到达这个目标并不容易。范围之困背后，主业毛利率低也是绿城服务无法回避的事实。

  数据显示，2015年绿城物业营业收入29.2亿元，物业管理服务收入占比71.6%，顾问咨询服务占比18.9%，园区增值服务9.5%，3块业务对应的毛利率分别为10.2%、33.9%和 47.5%。

表格为绿城服务3大业务收入及毛利率

  占公司收入大头的物业管理服务毛利率较低，占收入比重*小的园区增值服务毛利较高，且增幅*快，是绿城服务正面临的烦恼。

  “虽然目前公司毛利率偏低，但随着客户满意度增加及服务价格的上升，未来毛利率也将有所增长。”绿城服务执行董事兼运营总监吴志华称。

  依照吴志华的说法，绿城服务专注于中国高端物业服务市场，过去中国市场的满意度增长了8.2%，而随着公司物管服务范围扩大及物业服务费率上调，利润率将会提高。

  此外，发力园区增值服务，被认为是提升绿城服务未破产也是一种保护措施。来利润的爆发点。2013年该业务仅实现1.17亿元收入，到2015年底已猛增至2.76亿元，占总收入比重9.5%，毛利率近5成。

  绿城服务园区增值服务包括园区服务及产品平台（园区O2O平台）、家居生活服务及园区空间服务等超130项服务。如二手房置换和买卖、房屋返租与经营、盘活闲置资产，和互联平台业务、金融业务、家庭医疗、拎包入住服务、交通服务......其中，资产管理业务利润较高、增长*快。

  杨掌法介绍，公司目前已签约的服务面积达1.7亿平方米，资产价值至少两万亿，如果能够将这些资产活化1%，就会有200亿的收入。

  而依照绿城服务的计划，上述这130项园区增值服务，将增强业主使用其物业服务平台的粘性，并持续为平台带来额外*。

表格为绿城服务园区增值服务收入详情

  一个可作例证事实是，近三年绿城服务园区增值服务收入和毛利率持续增长；且自2014年9月上线至2015年12月底，绿城服务园区O2O平台“幸福绿城”覆盖的园区数从8个增长到405个，注册家庭数量由不足1000户，增长到13.7万户。

  2015年，绿城服务园区增值服务收入2.7亿，同比增加95%，每一户业主贡献约在500元左右。但在绿城服务管理层看来，户均贡献最少可以超过1000元。

  “未来我们的园区增值服务将会爆发。”杨掌法称。

 将其招收的学员信息非法加入到该信息库。 而在“教父”宋卫平眼中，绿城服务的未来更加宏大。按照宋卫平所描绘的蓝图，绿城服务未来将组建绿城园区生活联盟。目前绿城物业全国管理的园区有1000万人，逾40万户。到2023年希望能够服务300多万户，在保安、保洁、保修的基础上构成7大门类，30多项服务。1000万人中，为每个人提供几千元的服务价值，将有希望获得元/人的微薄利润，预计将为绿城服务集团8年后带来50亿-100亿经营利润。而资本市场对服务、社区O2O，一般估值约在30倍左右，100亿元利润的对应市值可能高达2000亿～3000亿元。

  不论宋卫平的计划*终能否如愿，绿城“园区O2O”的故事已经在资本市场的聚光灯下鸣锣开场，从股价表现来看，首秀上佳，但未来还将持续面对资本和市场挑剔的目光。

  绿城以后，万科、碧桂园、保利、富力等也对分拆物业上市跃跃欲试。

  房地产行业进入下半场，物业成为了新的香饽饽，房企前仆后继。此前，花样年主席潘军预言全国社区服务消费2020年将超万亿。

  而资本狂热的另一面，*却因利润率不高，战略性放弃万达物业；吴亚军则明确宣称“物业公司依照既定的模式往前扩大是危险的”。

  物业领域会造就下一个中国首富吗？

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