城市更新大时代解码佳兆业旧改市场版图布柔软

地 王过境，1地鸡毛！

风起，势变!

话说，当年赤壁之战时，“魏武挥鞭，意气方遒，铁索连船，直指江东”。

可叹的是，旱鸭子曹孟德不知道长江上的风向会变，风向一变战局也就变了。霎时间，樯橹灰飞烟灭，曹军伤亡过半，节节败退。

1274和1281年，忽必烈两次东征幕府掌政的日本，本来以为胜券在握，但都由于台风而溃败。

历史总是惊人的类似，如今，一样上演了1幕溃退局面的，是曾经衔枚疾进的“地 王”。

1

北京丰台.新宫地 王

2015年11月2日，3大著名央企——华侨城、华润置地、招商地产，以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价，拿下了丰台新宫的一宗土地。

这宗土地总占地面积达11.76万平方米，地上建筑范围达23.93万平方米。

这宗巨大的地块，折合楼面价5.8万/㎡，溢价率50%。

这一价格创造了北京土地拍卖史上的第三高。

那时，不管谁拿了地 王，同行相见，总要先说一句“恭喜”！

在寸土寸金的北京，4环附近11.76万平方米的土地，本来意味着不错的回报，但这块地在拍卖之初就由于价格太高而让联合方之间产生了分歧。

83亿元的巨大包袱，让三家央企终究走向了分手。

2016年7、8月份，招商和华润陆续退出，并将其所持合计67%的股权，全部转让给了华侨城。

尽管合作方陆续退出，但彼时的华侨城，依然自信满满，他深信，自己能靠这个项目翻盘。

2017年3月，华侨城对外公布了项目案名，丰台地 王正式定名为“新著东方”，并宣称要将其打造成北京豪宅标杆。

优良地块、央企开发商、绝 版豪宅....这每一个词，跟满满的利润搭配起来，都是如此这般浑然天成！

但是，事情却没有想象中风平浪静！

没过多久，原本一片晴朗的天空，突然刮起一阵狂风！史上最严的“3.17调控”来了！

作为央企出身的华侨城，此时已嗅到了危险的气味！

好在，只是刚刚出了设计方案，还未动工。如果此时找到买家，或许还可以全身而退。

终于，苍天不负有心人！

2017年7月，华侨城与泰禾签署战略合作协议，8月，泰禾接手了49%的股权，双方合作开发这个“来之不易”的地 王。

在这“昏暗的人间”，携手同行总归要好过踽踽独行！

不过，在与泰禾携手仅两个月后，华侨城最终因债务问题选择了完全放弃。

10月31日，他们将剩余51%的股权，也挂上了北京产权交易所。

这时，仿佛整个世界都在看“地 王收割机”泰禾接下来的动作！

眼下，新盘已被限价，利润空间遭到明显挤压。拿还是不拿，泰禾也曾一度陷入深深的疑惑！

“拿，不拿怎样对得起我地 王收割机的称号。作为知名开发商，面子和气场，是绝对不能丢的！”

最终，泰禾以108亿高价，接下了这个命运坎坷的地 王！

虽然外界都在猜想和质疑，5.8万的楼面价，限价8万，要怎样卖。

但，那又怎样，泰禾自己开心就好！

为了保证不赔钱，泰禾颠覆了华侨城原来的设计方案，按照它的院子模式，从头到脚重新设计了一番，并将项目名改为“泰禾.金府大院”。

在此之前，泰禾还在丰台西局附近开发了一个“西府大院”。而正是这个大院，让一向以快周转著称的泰禾陷入了泥潭。

所谓“人不会在同一个地方跌倒两次”，泰禾相信，这次的院子，定能成功！

重新设计后的金府大院，一期终究在2017年12月底亮相，均价79800元/㎡。

彼时，正是北京新盘限价最严之时。单价超过8万的新盘，一般都没拿到预售证！

而泰禾把价格定在79800，代数中的“极限”玩的真是666!

一期开盘，仅推出8号楼、15号楼两栋高层，户型为117㎡3居、150/175㎡4居，总价万起，如此少许的推盘，居然到2018年4月，才基本清盘。

楼市下行期，客户都变得聪明了起来！

7月底，金府大院二期拿到了预售证。这次，泰禾把均价定在了85000，产品有平层和叠拼。

一个周六的下午，我去售楼处看盘，华丽的销售大厅，只有寥寥数十人，销售员懒洋洋地解答着客户的发问。

出门右转，再南行几百米，便是公园懿府的销售大厅，精装+智能家居+新风系统，均价7.2万！

现在的客户都不傻，谁也不会为高溢价项目买单！

典型的CEO盘，未来市场自会衡量它真正的价值。

只是，可惜了新宫这么好的地块。新宫附近目前在建地铁19号线，预计2021年通车。双地铁加持下，未来潜力还是可观的。

但，那又怎样？

国贸的地段不知要比新宫强多少倍，但建外SOHO的均价，现在还不是5万2。

2

南京.麒麟板块地 王

这要从2017年12月中旬的一则重磅说起！

2017年12月11日，有媒体爆出，南京地 王项目京奥港未来墅封停。

去探访时，发现现场无人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上。

工地门口，白纸黑字贴着3张封条，上书“工程暂停、大门封闭”！

工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出身：价值47.6亿元，楼面价2.2万元/㎡，创下当地当时出让价格纪录。

“由于开发商不给工程款，他们停工有些日子了”，相关工作人员如是说。开发商拖欠了好几个月的工程款尚未支付，于11月25号停止了施工！

2016年4月15日，经过61轮竞拍，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡，成为当时区域地 王，溢价率超100%。

就在京港澳以楼面价22353元/㎡拿下这块地时候，当时周边的楼盘——中南世纪雅苑，精装成交价仅仅2万多元/㎡。

2017年8月，京奥港未来墅推售第一批房源，曾放风4万/㎡，最终卖25000，备案价只比地价高3000元。

即使不亏本，也是毫无利润可言！

项目停工的消息爆出后，前期低价抢到房，自以为捡了个便宜的业主，不知作何感想。

可那又如何呢？

对于骄傲的地 王来说，当政府限价直逼楼面价，而自己又深陷债务泥潭时，烂尾，也不失为一个较好的选择！

3

上海内环地 王

2016年8月17日，这应该是中国土地拍卖史上，一个最值得记念的日子！

这一天，上海内环，中兴社区N070202单元地块落槌开拍。

各路土豪，身穿笔挺西装，头发梳得油光锃亮。坐在前两排，信心满满、胸有成竹！

终究，闽系企业融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10.3万/㎡的名义楼面价，14.3万/㎡的可售面积楼面价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地 王纪录！

此时，这家出身闽系的企业，内心一定非常自豪。

如今，两年过去了，融信上海地 王怎么样了呢？

上海诸多业内人给出的回复是：不知道，不清楚！

也有人回复，一半开动了，另一半是共享单车的“坟场”，并发了2张图。

将近2年了，上海地 王只挖个坑。

但，这至少也说明，人家开工了！

这样也能应对规定：房企在拿到《国有土地使用证》证、满二年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。

接下来，就算继续开发，亏本已是板上钉钉。

唯愿地 王安好吧！

4

其他

然而，出现类似情况的，还有很多很多。

2016年5月，上海建工以552075万元总价竞得苏州市相城区2016-WG-26号地块；截止到目前，项目仍未开工建设。

2016年9月，仁恒置地以总价20.67亿元，楼面价为38745.33元/㎡拿下苏州苏州区的苏地2016-WG-46号地块，刷新姑苏区地价成为新地 王。目前，项目大部分区域荒草丛生，部份片区开辟成临时停车场。

2015年10月下旬，葛洲坝集团通过举牌104轮以总价近50亿元，拿下北京丰台区樊家村地块，楼面价高达7.5万元/平方米，创下北京经营性用地出让有史以来最高单价记录。

拿地后，拖拖拉拉近三年过去，有媒体报道，葛洲坝才开动了2栋楼。依照万科的5986，依照碧桂园的高周转，3年时间应该是交房的节奏了。

5

最后

年，全国大多数城市房价处于快速上涨期。

面对几乎一天一个样的房价，开发商此刻更加坚信“高价拿地，高价卖房”的金科玉律，所以在拍地时，价格几亿几亿地往上加，也仍然脸不红心不跳。

而市领导，实际也希望地价更高一些，一方面，高价地与城市地位符合，另一方面，也可以抵还更多的地方债。

在面粉贵过面包的情况下，众多房企疯狂购地的现象愈演愈烈。大家纷纷选择囤地，而且销售额排名越靠前的企业，拿地强度越大，恒大、万科、碧桂园均是如此。

为了拿更多的地、更贵的地、为了拿地 王，他们拼尽了十八般武 艺，只源于对中国楼市永远不会崩盘的坚定信念。为此，他们不惜负债累累.....

但，有些事情，不是光有信念就可以，运气也同样重要。

事到如今，那些当初拼命拿了地 王的开发商，恐怕也只能认命了吧。

其实，认命也好，不认命也罢，这都不重要。

重要的是，从他们折戟沉沙的案例中，我们能得到一个教训——尽可能不碰地 王项目。

前几天，北京著名的红项目昆仑域，终于在万众期待下交房了。

但不幸的是，交房之日，也变成了众业主维权之日。

接下来的一到两年，维权潮很可能会集中爆发，尤其是地 王项目。

然而，维权，尚有解决的办法。

只是，地 王留下的这一地鸡毛，又当如何？

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